전세사기 피해자들에게 종합적인 피해 서비스를 원스톱(one-stop)으로 제공하는 ‘전세피해지원센터’가 생겼다고 합니다. 오늘은 2023 정부의 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 대해 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 : 전세계약을 체결하고 보증금 등의 돈을 입금한 후 전·월세 세입자로부터 임대인이나 중개업소 등으로부터 사기적인 방법으로 집주인 신분 또는 임대차 계약의 당사자임을 숨겨 집주인 신분이 아닌 것처럼 가장하여 착오를 유도하거나, 보증금 등의 돈을 반환받지 못하고 공실임대료를 납부하지 않으면서 월세 수익을 받는 사례가 다수 발생하였습니다. 따라서 이는 전세사기 피해자들의 권익보호와 주거 안정을 위하여 제정된 법률입니다.
이 법은 전·월세 차입자로부터 보증금 등의 금전을 받아놓고 정당한 권리 없이 그 금전 또는 그 이익 중 일부 또는 전부를 사용하거나 배당하는 경우, 집주인 신분 또는 임대차 계약 당사자임을 숨겨 가장하여 착오를 유도하는 경우, 공실임대료 납입 의무가 있는데도 납입하지 않으면서 월세 수익만 받는 경우 등 일련의 부당한 행위를 하는 자들에게 처벌과 동시에 피해 복구 및 예방 조치를 취할 수 있는 규정들로 구성되어 있습니다.
1. 특별법 지원대상 : 전세사기피해자등 결정을 위한 4가지 요건
➊ 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
＊ 임차권등기를 마친 경우도 인정합니다.
➋ 임대차보증금이 3억원 이하인 경우
＊ 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정이 가능합니다.
➌다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우
- 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등이 조건에 해당됩니다.
➍ 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도*가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우
＊ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입한 경우도 지원대상입니다.
▶ 지원대상
- 위 내용 중 ➊ ~ ❹ 요건을 모두 충족한 신청 임차인은 지원 대상에 해당됩니다.
◎ 특별법상 규정하는 모든 지원 가능
- ❷, ❹ 요건을 충족한 신청 임차인 - 대항력은 없지만 주택을 점유하고 있는 경우(주택의 인도+전입신고+확정일자) (이중계약, 적법한 권한이 없는 임대인과의 계약, 신탁사기 등)
◎ 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능(경·공매 특례 없음)
❶, ❸, ❹ 요건을 충족한 신청 임차인
- 주택을 점유하고 계약이 유효한 경우
◎ 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매 시 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수하는 특별법상 조세채권안분 지원이 가능합니다.
| ▶ 적용제외 대상 - 보증가입 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우이거나, 최우선변제 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금 보다 같거나 적은 경우 또는 자력회수 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우에는 적용제외 대상에 해당됩니다. |
2. 신청방법
전세사기피해자 결정 신청 안내
- 신청개시 : 2023년 6월 1일(목)부터 시행가능합니다.
- 신청대상 : 전세사기 피해로 인해 특별법 상 피해지원 희망 임차인 기준입니다.
- 신청장소 : 임차인 주민등록상 거주(피해주택) 소재지 관할 시·도에서 가능하며, 거주지를 이전한 경우 피해주택 지역 관할 시·도에서 신청이 가능합니다.
- 제출서류 : 아래목록 중 ❶~❸는 필수서류이며, ❹~❽은 해당 사실이 있는자만 제출하시면 됩니다.
※ 본인 확인을 위해 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)은 반드시 준비하시기 바랍니다.
< 제출서류 목록 >
➊ 결정 신청서
＊ 작성서식은 시·도 또는 국토부 홈페이지를 이용하시거나
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➋ 임대차계약서 사본 1부
❸ 주민등록표 초본 1부(신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당됩니다.)
❹ 개인정보 수집 및 이용 동의서(접수처에서 서식이 제공됩니다.)
❺ 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
❻ 경매·공매개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)
＊ 다만, 경매통지서 또는 최고서, 공매통지서를 분실한 경우에는 등기사항전부증명서로 대신 가능합니다.
❼ 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
❽ 임차권등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)
3. 지원대상 결정 절차
지원혜택 신청
- 경공매 유예 및 정지, 경공매 우선매수권 : (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세), 지방자치단체(지방세)
- 경공매대행 지원 서비스 : 주택도시보증공사(HUG)
- 조세채권안분 : (국세) 관할 세무서장, 관할 지방법원, 한국자산관리공사, (지방세) 지방자치단체, 법원, 한국자산관리공사
- 공공임대제공(우선매수권 양도) : LH 등 공공주택사업자
- 미상환금 분할상환 : 전세대출보증회사
- 신용정보 등록 유예 지원 : 채권금융기관(보증회사, 거래은행 등)
- 대출 등 금융지원 : 금융회사
- 긴급복지지원 : 관할 지자체
4. 지원 정책
특별법 지원대책(신규)
1. 경·공매 절차 지원
➊ 경·공매 유예·정지 거주 주택의 경·공매 유예·정지를 신청하는 경우 관계기관에서 조치가 들어갑니다.
＊ (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세), 지방자치단체(지방세)
➋ 경·공매 대행 지원 서비스
◎ 경·공매 절차 지원을 희망하는 전세사기피해자에게 법률상담·경매대행 등 원스톱 서비스 제공하게 됩니다. 만약, 피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고, 그 수수료도 70%를 지원해 드립니다.
➌ 경·공매 우선매수권 부여 피해 임차인이 거주중인 주택이 경·공매될 경우에는 피해 임차인에게 우선매수할 수 있는 권한이 부여됩니다.
➍ 기존 임차주택을 공공임대로 제공 전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급하게 됩니다.
❺ 조세채권 안분 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수 및 피해자의 원활한 경·공매 지원해 드립니다.
2. 신용 회복 지원
- 전세사기 피해자의 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록을 유예 및 지원해 드립니다.
- 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정을 마련해 드립니다. 이를 통해 전세사기 피해자는 신규 구입 및 전세자금 대출이 가능(기존에는 연체정보 등록으로 신규 대출 불가)하게 됩니다.
3. 금융 지원
➊ 최우선변제금 무이자 전세대출
- 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출(이 경우 소득·자산 요건도 미고려)이 가능합니다.
➋ 구입·전세자금 지원
- 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 주택구입자금 대출이 가능합니다.
| 요건 | 디딤돌 대출 내 전용상품 | 특례보금자리론 금리 우대 등 |
| 소득 / 한도 | 7천만원 이하 / 4억원 | 제한 없음 / 5억원 |
| 금리 | 소득별 1.85 ~ 2.70% | 3.63 ~ 3.95%(우대형 기준) |
| 만기 | 최장 30년 | 최장 50년 |
| 거치기간 | 현행 최대 1년 > 최대 3년 | 현행 없음 > 최대 3년 |
- 아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출 지원이 가능합니다.(금리 : 1.2 ~ 2.1% / 대출한도 : 2.4억원)
4. 긴급 복지 지원
- 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비· 의료비 등을 지원
긴급복지지원(4인 가구 기준, ’23년)
| 생계지원 | 의료지원 | 주거지원 | 교육지원 | |
| 원 / 월 | 162만원(최대 6개월) | 1회 300만원 이내 | 월 66만원(최대 12개월) | 고등 21만원(분기별 / 최대 4분기) |
5. 특별법 적용기간
- 시행가능 기간은 법 공포 후 즉시 시행(일부 규정은 1개월내 시행)됩니다.
- 적용기간은 시행 후 2년 간 유효(통상의 임대차계약 기간을 고려)합니다.
< 전세피해확인서를 통한 지원대책(기존) >
▶ 무료 법률지원
- 변호사, 법무사, 공인중개사 등의 무료 방문·전화 상담
(HUG홈페이지 – 고객지원센터 – 전세피해지원센터 – 예약신청)이 가능합니다.
▶ LH · 지방도시공사 긴급주거지원
| 신청자격 | 전세피해자 중 주거지원사유가 확인되는 자 ** 주거지원사유로는 경. 공매 낙찰 퇴거 및 비정상계약으로 퇴거 또는 직선거리 40km이상 이사 예정 등이 포함됩니다. |
| 지원기간 | 6개월 거주 가능(최대 2년 까지) |
| 지원금액 | 월 임대료는 시세의 30% 수준으로 무보증금 및 6개월분 또는 1개월분 임대료 선납 중 선택이 가능 |
| 대상자 선정 | 신청자격 요건을 충족하는 자에 한하여 거주 지역, 세대 구성원 수, 기존거주지 전용묜적 등을 고려하여 지자체에서 최종 심사 후 배정 |
▶ 기금저리대출(버팀목전세대출)
| 신청자격 | 전세피해자 중 소득 자산기준을 만족하는 무주택자 **소득기준은 부부합산 총소득 7천만원 이하(자산기준)부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하의 경우 |
| 지원기간 | 2년(4회 연장 , 최장 10년까지) |
| 대상주택 | HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 3억원 이하 ** 전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 음 또는 면 지역은 100㎡ |
| 대출한도 | 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 대출금리 | 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1% |
※ 전세피해자 중 계약기간 종료 후 1개월 이상 지난 사람이거나, 임차물건이 경·공매 낙찰된 사람인 경우 확인서 신청·발급 절차 생략이 가능하며, 관련 증빙서류를 구비하여 우리은행·신한은행·국민은행·하나은행·농협은행에 가시면 바로 대출 신청이 가능합니다.
▶ 대환대출(버팀목전세대출)
| 신청자격 | 계약기간 종료 후 1개월이 지난 전세피해자 중 다음 기준을 충족하는 무주택자 **추가피해요건 우선변제권 침탈, 임대인 사망, 형사 고소, 경.공매 개시 등 **소득기준 부부함산 총소득 7천만원 이하(자산기준)부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하 |
| 지원기간 | 6개월(대출보증기관의 연장 기준에 따라 연장이 가능) |
| 대출한도 | 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 대출금리 | 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1% |
※ 대상자는 확인서 신청·발급 절차 생략이 가능하며 관련 증빙서류를 구비하여 우리은행.신한은행·국민은행·하나은행·농협은행에 방문하시면 대출 신청이 가능합니다.
▶ 무이자대출
| 신청자격 | 지원대상 중 기초생활수급권자, 한부모가족, 차상위계층이거나 소득기준을 만족하는 무주택자 **부부합산 연소득 3천만원 이하(1인가구 포함) |
| 지원기간 | 최대 25개월(임대차계약 1년이상 또는 만기 일시상환) / 지원 종료 후 본인 이자 부담 하에 대출 연장 가능 |
| 대상주택 | HUG 전세금안시대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 1.25억원 이하 |
| 대출한도 | 최대 1억원 또는 임차보증금의 80%중 적은 금액 |
| 지원금액 | 대출금액에 대한 25개월 이자 전액(본인 부담 이자 없음) |
▶ 심리상담 지원
| 대상 및 개요 | 전세피해 임차인 및 직계 존비속 심리상담 전문가 3회 유선 또는 방문 상담 실시 |
지금까지 2023 정부의 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 대해 좀 더 자세하게 알아봤습니다. 특별법은 이러한 행위들에 대해서 처벌 조항 외에도 다양한 지원 및 예방 조치를 제공합니다. 예를 들어, 성립된 전·월세 계약 해제 요구권, 송달비 지원, 상환 기간 연장 등이 있습니다. 더 나아가 해당 법률은 관련 기관들 간의 협력체계 구축과 정보공유 체계 개선 등 시스템적 개선도 추진합니다. 따라서, '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'은 궁극적으로 전·월세 계약 당사자들의 권익보호와 주거 안정 확보를 위하여 제정된 법인 것입니다. 비록 완벽하게는 도움이 되지 않더라도 현재 전세사기피해로 인해 힘든 분들에게는 이 법이 조금이나마 힘이 되었으면 합니다.